Fundos Imobiliários – O que são e como investir neles?

O que são os fundos imobiliários?

Imagine que você deseja comprar um imóvel e ganhar algum dinheiro com ele. Você quer ter algum rendimento com imóveis. Como você planejaria fazer isso?

É bem provável que você pense assim: “Preciso juntar muito dinheiro, 400 mil, 500mil , 1 milhão de reais para comprar uma casa ou um apartamento. Depois, vou colocar esse imóvel para alugar. Vou contratar uma imobiliária e deixar eles intermediarem esse processo. E claro, tomara que o inquilino pague o aluguel em dia e não destrua meu imóvel.”

Muito bem, plano traçado! Mas…será que essa é mesmo uma boa estratégia? Quais as vantagens e desvantagens dela?

Vantagens de um imovel próprio

• Imóvel é um bem, portanto faz parte do seu patrimônio.
• Com um imóvel próprio você tem a opção de revende-lo e obter lucro com isso.
• Você pode utilizar para seu próprio usufruto, ou deixar para a posteridade.
• Você tem relativamente algum controle sobre o valor que poderia rentabilizar, estipulando o valor que deseja receber por aluguel.

Desvantagens de um imóvel próprio

• Se você não tem dinheiro em caixa, economizar e juntar o valor para compra de um imóvel pode levar vários anos.
• Precisa arcar com diversos custos como: escritura, ITBI, reformas, etc.
• Dor de cabeça com possíveis inquilinos que não cuidam bem e/ou não cumprem com as obrigações contratuais do aluguel.
• Quando o inquilino sai, geralmente gasta-se dinheiro em manutenção do imóvel para um novo locatário entrar.
• Enquanto um novo inquilino não aparece, você não tem renda, apenas despesas.
• Você precisa pagar imposto de renda sob o aluguel que recebe.
• Taxas da imobiliária podem reduzir ainda mais os lucros com o aluguel.
• Seu tempo é limitado, e você com certeza não conseguiria administrar vários imóveis ao mesmo tempo.

Será então que essa é a única forma de se lucrar com imóveis?

Fundos Imobiliários em ação

Agora imagine essa seguinte situação. Você descobre que milhares de outras pessoas tem o mesmo desejo que você, comprar um imóvel e lucrar com os aluguéis.

Não seria super interessante se vocês pudessem se juntar e comprar juntos um prédio, o alugassem, e dividissem o valor do aluguel entre vocês? Seria ótimo! Você não precisaria juntar muito dinheiro e já poderia começar a receber rendimentos com o imóvel. Mesmo que você seja dono de apenas uma pequena parte dele.

É exatamente assim que funciona um Fundo Imobiliário. Ele nada mais é do que uma reserva de dinheiro usada para se comprar e administrar imóveis. Pessoas físicas e jurídicas podem participar desse fundo comprando ‘cotas’. E também podem sair desse fundo vendendo suas cotas para outros compradores. No fim do mês, os aluguéis desses imóveis são repartidos entre todos os ‘cotistas’, nome dados aos participantes de um fundo imobiliário.

Quantos fundos imobiliarios existem?

Os fundos imobiliários são entidades legais e reconhecidas por lei. São também registradas na Bolsa de Valores. No momento da escrita deste post, existem 570 fundos imobiliários registrados, também conhecidos como FIIs.

Quanto preciso para investir num fundo imobiliário?

Existem hoje cotas de fundos que valem menos de 100 reais, portanto esse valor é um bom parâmetro. Não é preciso muito dinheiro para começar a investir. Logo, os fundos imobiliários são um tipo de investimento altamente acessível.

Quais são as vantagens de se investir em fundos imobiliários?

São muitas as vantagens, mas podemos elencar algumas das principais:

Baixa exposição ao risco

Os imóveis que fazem parte de um fundo podem ser imóveis comerciais ou residenciais. Prédios, escritórios, galpões logísticos, shoppings centers, hotéis e condomínios fechados, são apenas alguns exemplos.

Esses imóveis, por natureza, possuem dezenas, as vezes centenas de inquilinos. Logo, as chances do imóvel ter problemas como vacância, não pagamento de aluguéis, etc, é muito baixa. Por isso, os alugueis mensais tem uma garantia muito alta de ocorrerem normalmente.

Por lei, todo fundo imobiliário precisa distribuir 95% dos lucros de aluguéis para os cotistas.

Isenção de Imposto de Renda

Lembra que uma das desvantagens de se ter um imóvel próprio alugado é ter que pagar imposto de renda sob o aluguel recebido? Então, os rendimentos de aluguéis dos fundos imobiliários são, por lei, isentos de imposto de renda. Assim você tem um aproveitamento dos rendimentos muito maior.

Zero burocracia

Nos fundos imobiliários você não precisa se preocupar com a administração do(s) imóvel(s) em si. Nem se preocupar com os impostos, taxas de escrituras, IPTU, reformas, etc. Sua única preocupação é adquirir as cotas e acompanhar os rendimentos mês a mês.

Reinvestir com os próprios rendimentos

Com os valores que recebe por mês dos aluguéis, você pode reinvestir comprando mais cotas do fundo. Isso gera um efeito “bola-de-neve”, onde todo mês seu investimento e sua renda aumentam.

Quais as desvantagens de se investir em fundos imobiliários?

Renda Variável

As cotas dos fundos funcionam de forma muito parecida com o mercado de ações. Por isso são, inclusive, negociadas na Bolsa de Valores. Logo, os valores das cotas de um fundo variam todos os dias. Para mais ou para menos.

Por isso não se engane. Fundos imobiliários são um tipo de investimento de renda variável.

Aluguéis

O valor dos aluguéis pode flutuar mês a mês. Isso ocorre por diversos fatores como vacância (inquilinos entrando ou saindo) e os custos inerentes de um imóvel (reformas, impostos, administração, etc). Embora você não tenha que lidar diretamente com nenhum desses problemas, eles afetam o rendimento dos aluguéis para mais ou para menos.

Porém, de forma geral, essa volatilidade não costuma ser muito grande. Ainda assim, uma boa diversificação de carteira de fundos evita que essa flutuação dos aluguéis afete negativamente seus rendimentos.

Cotas

Embora as cotas tendem a ter uma menor variação de preço em comparação com ações de uma empresa, é preciso entender que elas existem.

Como todo investimento em renda variável, é preciso ter um bom psicológico e educação financeira para não vender suas cotas de forma desnecessária num momento temporário de desvalorização.

Imposto de Renda na venda

Embora os rendimentos dos aluguéis sejam isentos de IR, os lucros obtidos na venda de uma cota não.

Por exemplo: imagine que você comprou uma cota por 100 reais. Durante aquele mês, você recebeu 50 centavos de rendimento de aluguel por essa cota. Você não vai pagar IR desses 50 centavos. Porém, no final do mês, a cota do fundo valorizou para 120 reais. Você decide então vender a cota. Os 20 reais que você lucrou terão incisão de imposto de renda.

Menor movimentação de mercado

O mercado de fundos imobiliários tem uma movimentação menor em termos de compra e venda se comparado com o de ações. Isso significa que, dependendo do fundo imobiliário em questão, pode demorar mais para se conseguir vender uma cota.

Sendo assim, adquirir cotas de fundos com o objetivo de lucrar na alta geralmente não é uma estratégia muito indicada.

Não é garantido pelo FGC

A grande maioria dos fundos imobiliários não são garantidos pelo Fundo Garantidor de Crédito. Esse órgão do governo é responsável por impedir que o colapso de instituições financeiras prejudiquem os clientes. Muitos tipos de investimentos possuem garantia do FGC, o que significa que se a instituição falir, o governo devolve até determinado valor para você.

Mas isso não se aplica à maioria dos fundos imobiliários. Portanto, a cautela do investidor precisa ser maior. Investir em fundos confiáveis e sólidos, já com bom histórico de rentabilidade e atuação no mercado é essencial na hora de decidir em qual fundo investir.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

É comum se dividir os FIIs em duas categorias:

• Fundos de Papel
• Fundos de Tijolo

Os fundos do tipo papel costumam investir em outros fundos, também conhecidos como fundos de fundos (FOF). Ou também em ativos financeiros como Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), etc.

Já os fundos do tipo tijolo investem em imóveis físicos. Podem ser escritórios comerciais, galpões, shoppings, condomínios fechados, hotéis, agências bancárias e assim por diante.

Da pra perceber que essas categorias influenciam na hora de diversificar uma carteira de FIIs. Quanto mais você diversificar sua carteira, mais “blindado” seus rendimentos estarão. Por que?

Imagine, por exemplo, que durante algum período vários shoppings centers sejam desativados e não podem mais pagar aluguéis. É provável que os FIIs de shoppings sejam afetados, talvez diminuindo ou até cancelando temporariamente o pagamento de rendimentos de aluguéis. Se a sua carteira for diversificada, com FIIs do tipo agencias bancarias, galpões e hotéis, por exemplo, as perdas serão pulverizadas entre todos os seus ganhos.

Fundos Imobiliários é um tipo de investimento pra mim?

Existem vários fatores a se considerar além de pesar vantagens e desvantagens. O seu perfil de investidor é quem vai dizer se investir em fundos imobiliários é interessante pra você ou não.

Muitos acabam tendo um conceito distorcido sobre os fundos, até mesmo os chamando de “renda fixa turbinada”. Mas não é assim que eles devem ser encarados.

Não é um investimento de curto prazo!

Quais são os seus objetivos ao investir dinheiro? Comprar um carro? Se casar? Reformar a casa?

Se você possui alvos de curto prazo, esse dinheiro não deve ser colocado em fundos imobiliários. Assim como qualquer investimento em renda variável, eles devem sempre ser encarados no longo prazo.

Por mais que a exposição ao risco seja menor neste tipo de investimento, ainda assim é muito difícil ter rendimentos acima de 10% ao ano.

Tenha isso em mente e fuja de promessas milagrosas que prometem investir seu dinheiro em FIIs e multiplicar seu patrimônio em poucos meses.

Yield é um termo que você precisa entender

É muito comum, ao se analisar um fundo imobiliário, o termo yield, ou dividendo yield aparecer. Esse termo nada mais é do que o valor do rendimento mensal do fundo em termos percentuais. Por exemplo, se a cota de um fundo custa 90 reais e no final do mês ele pagou 0,40 centavos de rendimento de aluguéis, então o yield desse fundo é 0,44%.

O yield, por si só, não deve ser o único fator relevante na hora de se escolher um fundo pra investir. Porém, evidentemente, quanto maior for o yield dos fundos, maiores serão os seus rendimentos.

Quando é interessante investir?

É muito comum investidores aplicarem dinheiro em fundos imobiliários nas épocas em que a taxa SELIC (taxa de juros do país) esta baixa.

Isso ocorre por vários motivos. Mas principalmente porque, quando a taxa de juros está muito baixa e tende a continuar diminuindo, investir em títulos públicos passa a ser desvantajoso. Papéis como tesouro direto e poupança passam a render menos do que a inflação. E por isso, muitos investidores passam a ver os fundos imobiliários como papéis bem mais atrativos.

É possível, por exemplo, com pouco dinheiro, diversificar uma carteira de fundos a ponto de ter rendimentos 100% maiores do que nos títulos públicos, como o Tesouro Direto. E ainda por cima livres de imposto de renda.

Exemplos de fundos imobiliários

Os fundos mencionados abaixo não são uma recomendação de investimentos. A informação abaixo é apenas para fins educativos, afim de que você possa entender como um fundo imobiliário é constituído.

BCFF11

O BCFF11 é um fundo imobiliário muito conhecido. Ele é na verdade do tipo “fundo de fundos”, também conhecido como funds of funds (FOF). Exatamente, ele é um fundo que investe em outros fundos. Ele é regido pelo banco BTG Pactual. Ele existe desde 2009 e investe seu dinheiro em fundos do tipo CRI, Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Em maio de 2020, o valor médio de sua cota era de 84 reais, e seu yield 0,47% (aproximadamente 40 centavos por cota). Também em maio de 2020, o seu património líquido era de 1,7 bilhão de reais.

HGLG11

O HGLG11 é um fundo imobiliário que investe seus papéis, primariamente, em galpões logísticos. Ele é regido pelo grupo CSHG Logística e existe desde 2010. Em maio de 2020, o valor médio de sua cota era de 180 reais e pagou 78 centavos por cota em rendimentos, ou seja, um yield de 0,43% sobre o valor investido. Também, em maio de 2020, o seu património líquido era de 1,6 bilhão de reais.

RBRR11

O RBRR11 é regido pela empresa RBR Rendimento High Grade e é um fundo que aplica seu dinheiro em recebíveis imobiliários (CRIs). Ele foi formado em 2018. Em maio de 2020, o valor médio de sua cota era de 95 reais e seu yield 0,59%. Também, em maio de 2020, seu patrimônio líquido era de 680 milhões de reais.

Como investir em fundos imobiliários

Depois de toda essa explicação teórica e básica sobre os fundos, a pergunta que não quer calar é: Como faço pra investir em fundos imobiliários?

E a resposta é mais simples do que parece. Você só precisa ter um cadastro numa correta de valores, ou homebroker. Não é possível adquirir cotas de fundos por conta própria, sem que uma corretora intermedie.

A maioria dos grandes bancos possui sua própria corretora, então talvez você queira pesquisar no seu banco o procedimento para fazer o cadastro.

O cadastro numa corretora é um processo bem simples e não deveria custar nada. É verdade que as corretoras ganham quando os clientes lucram, pois costumam cobrar um pequeno percentual do valor dos rendimentos. Porém, hoje, muitas corretoras não cobram nenhuma taxa de corretagem em cima dos rendimentos em fundos imobiliários. Então vale a pena pesquisar se a corretora é livre de taxa de corretagem em FIIs.

Após o cadastro na corretora, geralmente você passa a ter acesso a um painel onde pode visualizar e controlar seus investimentos. Pode escolher qual o fundo que deseja investir, definir a quantidade de cotas, e comprar.

É comum as corretoras abrirem um espécie de conta bancária, onde você transfere o dinheiro que vai investir pra lá e aí então a corretora compra as cotas pra você.

O processo inverso é o mesmo. Ao vender uma cota ou receber os rendimentos, eles caem nessa sua conta da corretora. E aí então você tem a possibilidade de transferir esses valores para sua conta bancária.

Entenda seu perfil e seja cauteloso

O segredo para um bom investimento é a educação financeira. Os FIIs são uma oportunidade de investimento cada vez mais procurada por investidores iniciantes e experientes. É também muito vantajosa em vários cenários.

Mas lembre-se: fundos imobiliários são investimentos de renda variável, e portanto, de longo prazo.

Conhecer bem como funcionam os FIIs, analisar seus históricos de pagamentos e a qualidade do gestor do fundo é fundamental para se fazer uma boa escolha.

Seja cauteloso e entenda qual é o seu perfil de investidor. E continue acompanhando nosso blog pra aprender mais sobre os fundos imobiliários.